家を売って住み替える完全ガイド｜売却から購入まで失敗しない手順と注意点

• 「今の家がいくらで売れるか不安…」
• 「新しい家を先に買うべき？それとも売るのが先？」
• 「ローンが残っているけど、住み替えなんてできるのかな？」

　理想の住まいを手に入れたいけれど、大きなお金が動く「住み替え」は不安が尽きないものです。特に売却と購入のタイミングが重なるため、一歩間違えると二重ローンや仮住まいの費用で家計が圧迫されてしまうことも。

　私はCFP（サーティファイド ファイナンシャル プランナー）として、建築・不動産コンサルティングを20年以上行ってきました。数多くの「住み替えの成功と失敗」を最前線で見てきた経験から、売買が関係すると、難易度が急にあがりますので、失敗の可能性が高くなります。そんな注意点をまとめました。

　この記事を読めば、「家を売って住み替えるための全手順と注意点」を網羅的に解説します。この記事を読めば、複雑な資金計画や税金の特例がスッキリ理解でき、後悔のないスムーズな住み替えができるようになります。　

住み替えの基本戦略：「今の家を売る」が先か、「住み替え住宅を買う」が先か

　基本的には「売り先行」をおすすめします。ただし、資金に余裕があるなら「買い先行」も選択肢に入ります。住み替えには大きく分けて2つの方法があります。

手法	メリット	デメリット
売り先行	売却額が決まるため、新居の予算が立てやすい。	仮住まいが必要になる可能性がある。
買い先行	納得いくまで新居を探せる。引越しが一度で済む。	二重ローンのリスクがあり、売却を焦って安値になる恐れがある。

【具体例】

「今の家を3,000万円で売って、4,000万円の家を買う」と計画していても、査定価格と実際の売買価格は異なることがあります。先に買ってしまった後に2,500万円でしか売れなかった場合、500万円の資金ショートが発生します。そなると、資金計画が大きく変わってしまいます。

　そこで、確実に進めるなら不動産会社による「買取保証（一定期間売れなければ会社が買い取る制度）」をつけるのが賢明です。

ローンと資金計画の壁を乗り越える方法

【結論】

　ローンが残っていても住み替えは可能です。ただし、金融機関の審査は、当然、厳しくというよりも、計画内容をかなり細かく見ます。「住み替えローン」や「つなぎ融資」を理解して、正しく活用しましょう。

　審査は厳しくなりますが、健全な返済計画がくめることが理解されれば、住み替えは実現できるので、事前に審査を受けて、気持ちにゆとりを持って進められるように、堅実に進めましょう。

住み替え先の種別ごとの住み替えの注意点

　住み替える新居の種別（マンション・建売・注文住宅・中古住宅）により、住み替えが完了するまでに要する時間や手続きにが大きく異なります。希望する住み替え先により、具体的にいつお金が必要で、いつ住み替えが完了するのかをしっかり把握して、実施しないと、住む場所を失いかねないので十分に注意しましょう。

住み替え時に知らないと損をする「税金」「特例」と「その他諸費用」の話

　前にも述べましたが、住宅ローン控除と3,000万円控除は、選択によってどちらか一方しか選べない、あるいは制限がかかるケースがあるため、必ず事前にシミュレーションを行いましょう。

　3000万円控除、軽減税率、買換え特例と住宅ローン控除を知りたい方は下記ボタンをクリックしてください。

後悔しないための3つのチェックポイント

　住み替えは、初めて新築する、マンションを購入する場合とは異なります。それは、持ち家に住んでいる場合は、人生において、一度は大きな資金を投下しているのです。残債がある場合は、特に、資金計画と綿密に組むことをおすすめします。

　自分も同じなのですが、みなさんは、いつまでも現役で働けると思っています。会社員には定年、自営業者にも気力・体力の限界をむかえる時が、必ずきます。いろいろな資産家と合う機会に恵まれました。貧富の差は関係なく、人間は年老いることを忘れてはいけません。

まとめ

　住み替えは、単なる「売買」ではなく、あなたの人生の「資金計画」そのものです。

1. まずは自分の家がいくらで売れるのか、「売り先行」を軸に検討を始める。
2. ローンの残債を確認し、住み替えローンや特例が使えるかチェックする。
3. CFPなどの専門家のアドバイスも取り入れながら、無理のない計画を立てる。

　次は、あなたの家が今いくらで売れるのか、具体的な「机上査定」から始めてみましょう。そのことにより、具体的な「住み替え予算」をイメージすることができるでしょう。具体的に査定に興味がある方は、次の記事で査定についてまとめました。　住み替えに向けて、一つずつ、進めてみましょう！