2026年住宅ローン控除が激変！「ZEH」「中古住宅」で家を買う新技

2026-02-222026-03-08

　はじめて家を購入する時に、最も皆さんが心配するのが住宅ローンです。特に、2026年からは金利が上昇する傾向にあるというニュースをよく目にします。住宅の平均取得価格も都内ですと1億円を超えることは、めずらしいことではなくなってしまいました。

　2026年、日本でのマイホームづくりに欠かせない「住宅ローン控除」が大きな節目を迎えます。CFPとして20年間以上、日々多くの方の家計相談をお受けする中で感じるのは、「制度の情報を集めて、自分にフィットするものをフル活用することが、理想の暮らしへの近道になる」ということです。

　現在、国は「地球にやさしい住まい（ZEH）」や「大切に使い継がれる中古住宅」をこれまで以上に力強く応援しようとしています。今回は、家計のプロの視点から、2026年の改正で注目すべきポイントを、初めての方でも安心して読み進められるよう、ポイントを絞って分かりやすくお伝えします。

そもそも「お金が戻る」ってどういうこと？

　住宅ローン控除でお金が戻る仕組みは、皆さんが国や自治体に納める（または給料から引かれる）「税金」が一部還付されるものです。具体的には、以下のようなことになります。

所得税が返ってくる： 会社員の場合、毎月の給料から天引きされている「所得税」が、手続きをすることで銀行口座に直接振り込まれます（これを還付と呼びます）。
住民税が安くなる： 所得税だけでは返しきれないほど控除額が大きい場合、翌年に払う予定の「住民税」がその分安くなります。
いくら戻るの？： 毎年、年末時点のローン残高の0.7％にあたる金額が、納めるべき税金から差し引かれます。ただし、自分がその年に納めた税金の額が上限となります。

　例えば、年末の住宅ローン残高が、3000万円だったとしましょう。そうすると、以下のように計算します。

3000万円✕0.7％＝21万円（ただし、所得税の納付金額以下となります。）
所得税を10万円納付した場合は、計算上は21万円の還付を受けられる結果であっても、10万円が上限。

　2026年からの新制度では、「どれだけ地球にやさしいか（省エネ性能が高いか）」が、おトクに住むための最大のカギになります。2025年までとの違いを一覧表で見てみましょう。

　ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、断熱をしっかりし、太陽光発電などでエネルギーを創ることで、家で使うエネルギーを実質ゼロにする家のことです。

　2026年からは、このZEH水準の家はしっかり守られますが、「普通の省エネの家」はローン控除の対象となる金額の上限が1,000万円分も減ってしまいます。また、「省エネ性能が全くない新築住宅」にいたっては、住宅ローン控除が一切受けられなくなり、戻ってくるお金は0円になります。

　「今ある中古住宅をZEHにしたい」という場合、断熱リフォームなどが必要です。一般的には300万円〜500万円以上かかることが多いです。

　一見高く感じますが、2026年からの新ルールで戻ってくる税金が増えることや、毎月の電気代が安くなることを考えると、長く住むなら賢い選択になります。

　2026年以降に家を買うなら、以下のポイントを意識しましょう。

「いつ、どんな家を買うか」で、家族の将来の貯金額が大きく変わります。ぜひ、お家の人と一緒に「おトクで快適な家」について話し合ってみてくださいね！

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以上

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