【30代夫婦必見】住宅ローン審査は不合格？他に返済がある場合の「住み替え」６ポイント

　住宅ローン返済中ですが、年月経て、環境が変わり、「住み替え」を考えている方は多いのではないでしょうか。

　・結婚して家族が増えたので、今の住まいが狭くなった。
　・転勤することになり、新転地で住まいを探さなくてはならない。
　・老後の生活を考えて、もっと利便性が良いところに引っ越したい。

　でも、「住宅ローンの残債があるので、希望は叶わないのではないか？」と悩んでいる方も多いと思います。　結論からいえば。「住み替えローン」を活用することにより、住宅ローンの残債があっても、希望の住宅への「住み替え」が可能となります。

　私は不動産・建築業界で20年以上、コンサルティング営業をしてきたCFP（ファイナンシャルプランナー）です。「住み替え」で注意するのは、「新たな住宅ローンの審査に合格すること」と「今の住まいを売ること」、そして、「住み替え先の購入」です。これらを、同時に進めるので、タイミングを図らなければならない点です。

　この記事を読めば、住宅ローン返済中に住み替えをするために必要なことがわかるようになります。最後まで、読んでみてください。

住宅ローンの返済が残っていると何が困るの？

　住宅ローンの返済が残っていると困ることには、どんなことがあるでしょうか。

・銀行から、お金を借りると、「抵当権（ていとうけん）」が土地や建物に設定されます。
　「抵当権（ていとうけん）」とは、「お金を全部返します。返せなければ、私の家を売ったお金で返します。」という銀行に対しての約束のことです。家を売るときには、「抵当権（ていとうけん）」を消さなくてはいけません 。

　お金が足りなくてローンが返せないままだと、勝手に家を売ることができないルールになっています 。つまり、何かしらの方法で、残っている住宅ローンを返済しなければなりません。では、どうやって、お金を返せばいいのでしょうか？手持ち資金がないから、わざわざローンを組んだわけですよね。

　そこで、役に立つのが「住み替えローン」です。

「住み替えローン」ってなに？

　今の家を売ったお金だけでは、銀行へのローンを返しきれないことがあります 。そんな時に、「返しきれなかった分のローン」と「新しいお家のお金」をセットで貸してもらえるのが「住み替えローン」です 。金融機関によって、ローンの条件は異なりますが、以下にイメージを示します。

　例えば、イメージは以下のようになります。
・借　　　　　金 ：　3000万円・・・①
・家を売ったお金 ：　2500万円・・・②
・不足分　　　 　：  ▲500万円・・・③（②‐①）
・住み替えるお金 ：　3500万円・・・④
・住み替えローン ：　4000万円・・・⑤（③+④）

　ローンを返済するために、今すんでいる家を売りました。売ったお金（②）でローン（①）を返済しようとすると500万円不足（③）します。住み替えローンでは、不足した500万円と住み替えに必要なお金を合わせた4000万円を借りられるローン商品です。

住み替えローンの良いところ・気をつけるところ

　住み替えローンは、金融機関の審査に合格すれば、手持ち資金が少なくても、住み替えを可能にしてくれます。一方で、借入金額が大きくなるので、返済による負荷は大きくなります。一長一短ありますので、下表にまとめてみましたので、参考にしてください。

項目	メリット（利点）	デメリット（注意点）
資金面	自己資金（貯金）を持ち出さずに、ローンの残った家を売却・買い替えできる。	新居の価格以上に借入額が膨らむため、毎月の返済負担が重くなる。
金利	消費者ローン等に比べ、住宅ローン特有の低い借入金利が適用される。	担保価値以上の融資となるため、金融機関の審査が通常より非常に厳しい。
手続	「売り」と「買い」のローンを一本化でき、資金管理がシンプルになる。	売却と購入の決済（引き渡し）を同日に完了させる高度な調整が必要。
将来のリスク	住み替え後の生活に早く移行でき、仮住まい費用などを節約できる。	次に売却したくなった際、さらに大きな「売却損」を抱えるリスク（二重の債務超過）がある。

どんな人が住み替えローンを使えるの？（金融機関の条件）

　このローンを組むには、いくつか決まりがあります 。金融機関により条件は異なりますので、必ず確認をしてください。よくいわれるのは、「ご年齢」、「返済期間」、「健康状態」、「職業」です。下記に一つの例を示します。

　金融機関により条件は異なります。例えば、そもそも住み替えローンを取り扱っていないこともあります。また、審査を受ける金融機関に、預貯金があれば、金額にもよりますが、プラス要因としてみてもらえます。担保評価のやり方も、それぞれなので、慎重にすすめましょう。

住み替えの順番はどうする？

　家を売るのが先か、買うのが先か、2つの方法があります 。基本的な順番としては、まず、最初に残っているローンを返済してから、住み替え物件のローンを組むようにしましょう。

●「売り先行（うりせんこう）」
　今の家を先に売ります。いくらお金が手に入るか分かるので安心して住み替える家を選べます 。ローンの返済が残っている場合は、「売り先行」とする場合が多くみられます。今住んでいる家の売りが 決まってから住み替え物件を検討するようにしましょう。

●「買い先行（かいせんこう）」
　残ったローンを返済する前に、先に新しい家を購入します。お気に入りの家をゆっくり探せますが、今の家が売れるまで全体予算が確定できません。

　「買い先行」の場合には、「今の家が売れなかったらどうしよう」とか「資金がたりない」などの不安が残ります。そこで、その不安を取り除く方法として「買い取り保証」や「つなぎ融資」があります。安心して「住み替え」をしたい方は、下記をクリックしてください。

住み替えにかかる「諸費用（しょひよう）」

　お家の代金のほかに、いくつか手数料などのお金がかかります 。物件購入だけではないので、予算取りをしておきましょう。

• 銀行に払う手数料や、土地家屋調査士・司法書士に支払う登記（とうき：お家の名前を書き換えること）のためのお金 。
• 家を売ってくれたり、探してくれたりする不動産屋さんに支払う仲介手数料（ちゅうかいてすりょう） 。
• 住み替える家の火災保険料（住宅総合保険・地震保険など）
• 不動産取得税

まとめ

　住宅ローンが残っていても、「住み替えローン」を活用できれば、「住み替え」することは可能です。住み替え物件の探し方として、「売り先行」、「買い先行」の２つのやり方があります。住宅ローンの返済が残っている場合には、「売り先行」の方法で進めるのが良いでしょう。もし、家を売って損をしてしまっても、税金を安くしてもらえる仕組み（譲渡損失の繰越控除）や、「住み替えローン」にも「住宅ローン控除」を活用できる場合があるので条件を確認しておきましょう。