事業収支の話の前に、ベースとなる収入と
支出の構成要素を確認します。
本来は、不動産ビジネスでは収入も支出も
変動するものですが、最初は変数概念を
入れずにシミュレーションしてみましょう。
収入項目
１．賃料・共益費
収入の代表が賃料です。最近では共益費と
込みで表示されることも多いです。
共益費とは廊下やエレベータホールのよう
に共用されるスペースの使用料とイメージ
してください。
※マーケットにより賃料は変動します。
しかし、最初は固定して考えましょう。
宅系の賃料は非課税ですがオフィスや
店舗の賃料には消費税が課されます。
２．礼金・更新料
賃料に付随する副次収入です。
立地により条件は異なりますが、礼金は
賃料の２か月分を契約時に、更新料は
契約更新時に新賃料の１ヶ月分程度が
収入源でした。
敷引き・保証金償却
敷金は賃借人からの預かり金なので契約
終了時にオーナーから賃借人に返還します。
敷引きは、預かり敷金から何割かを徴収する
仕組みで礼金や更新料と同様、不動産収入と
なります。
同様の概念で、保証金償却はテナントからの
預かり金である保証金を契約終了時に何割か
を償却して賃借人に返還するものです。
敷金は主に住居系の賃貸借契約時に使う言葉
で、保証金は非住居系の賃貸借契約時に使い
ます。
※建設協力金はテナントがオーナーの建設資
金を融資するイメージで、敷金のように債務
保全の意味合いは薄い。
４．運用益
現在は預入金利が0.1％にも満たないような
低利な状況ですので、殆ど見かける事があり
ません。
事業での剰余金や預かり金を運用した利益で
バブル経済の時期には賃料＋保証金運用益が
実質賃料といわれたこともありました。
支出項目 イニシャル
１．土地取得
・土地代金
周辺相場坪単価×面積
・仲介手数料
（土地代金×３％＋６万円）＋消費税
・不動産取得税
評価額×３％
・登録免許税
所有権移転＋抵当権設定
２．建物建築
・設計料＋建築工事費
・解体工事費
・その他諸費用
火災保険料
表示・保存・抵当権設定登記費用
など
支出項目 ランニング
１．公租公課
不動産を保有しているときに負担する費用。
固定資産税・都市計画税を指します。
土地・建物の双方に課税されます。
２．建物維持管理費
（30～50世帯程度のマンションで概ね
200万円/年～350万円/年）
※管理メニューにより金額は異なります。
マンションやホテルをイメージして下さい。
清掃やエレベータの点検など、建物を維持
していくのにかかる費用です。
点検には法で定められた法定点検があり、
義務化されています。
３．水道光熱費
エントランスやエレベータなどの機械設備
には電気代がかかります。
清掃やメンテナンスでは水を使いますので
水道代を負担しなければなりません。
双方あわせて水光費などと言います。
概ね100万円/年～250万円/年程度を
見込みましょう。
４．修繕費維持費
建物は年月を経れば修理が必要となること
があります。キズや管球類交換など、軽微
なものから大掛かりな修理が必要になる事
があります。
※火災保険を掛けて、設備故障など費用が
大きな故障へのヘッジも必要です。
６．将来的な修繕費（長期修繕積立金）
軽微な修繕とは別に、将来の大規模修繕を
視野に積立をしておく必要がある。
外壁修繕の際には足場を掛けての作業とな
るので、かかる費用も大きい。それゆえに
時間をかけて積み立てておく必要があるの
です。
私は計画上は建物規模によりますが、
施工費の0.3％から0.5％を15年積み立てる
イメージで計画ています。
経年劣化防止は資産価値の維持にもつなが
るため、長期修繕計画は大切です。
７．税・その他
税金は利益に対して課税されるものです。
利益＝売上―経費（原価）です。
減価償却費は年々減っていきます。設備
関係の耐用年数は15年ですので、16年目
意向は経費が急激に減少します。
つまりは利益が大きくなるのですが、
一方で税負担も増えるということになり
ます。
また、借入をすれば返済金も支出となり
ます。
※金利により返済額もかわります。
修繕計画を検討する時に、経費のバラン
スをとることも視野に実施時期を定める
のもポイントでしょう。
まとめ
１．収入と支出のバランスを見る。
２．税金の存在を忘れないこと。
３．資産価値の維持も計画に織り込む。
４．収入も支出も本来は変動する。
以上
