敷地調査は不動産利活用を検討する際、最も初歩的かつ重要な事項で、その中でも特に重要な現地確認は必ず行ってください。
調査項目と調査方法一覧表
敷地調査では、現地確認（周辺環境、駅からの距離、現状利用状況、境界石の有無などを確認）、建築や売買に関わる法規制、公図・謄本調査（権利関係の把握）、土壌汚染、ハザードマップ確認など地図や写真を見ただけでは把握できない基本情報を整理し、対象不動産に潜むリスクや制約条件を把握することが目的です。以下に調査項目概要一覧表を示します。
※ライフラインは東京都のものを掲示しています。
↓東京ガス埋設↓
インターネット確認サービスのご案内 – 東京ガス ガス本管埋設状況確認サービス (tokyo-gas.co.jp)
↓東京都下水道台帳↓
地図ページ｜下水道台帳ホームページ｜東京都下水道局 (metro.tokyo.jp)
調査手順
現地で確認することは上表の通りですが以下の項目などを見てきてください。
・現地は更地かどうか
・今、どんな使い方がされているのか
・建物は古い？
・最寄り駅から歩ける場合、徒歩何分か。
・最寄り駅はターミナル駅か。急行停車駅か？
・隣地境界杭があるか。（新しい杭か）
・バス停は近くにあるか。
・近くで建築中の建物があれば、どんな用途か？
（住宅、事務所、店舗、ホテル・・・）
その他、現地に行かなければ確認できない情報をできるだけ多く取得することです。
＜STEP 2＞役所調査
現地実査をした後は、その足で役所調査までできると完璧です。役所では、上表にまとめましたが建築や売買に関連する法規制や埋蔵文化財地域指定、道路種別、地区計画などを確認しましょう。最近はインターネットで条例等の情報は簡単にとれるようになりましたが、開発要件や私道制約事項などは直接役所で確認をした方が精度が高いです。
都市計画課では、建蔽率・容積率・日影規制や斜線制限、そして以外に見落としがちな最低区画面積などを窓口の方が親切に教えてれます。電話でもヒアリングできますが、できるだけ役所に習慣をつけることをお薦め致します。
条例や要綱の改訂がタイムリーにホームページに掲載されるとは限りませんので、致命傷となる要因を確実に事前に潰しておきましょう。
＜STEP３＞権利関係調査
公図・登記簿謄本で権利関係を整理しましょう。
・所有権者は誰なのか（個人or法人）
・単独所有なのか、共有なのか。
→決裁者が誰なのか？
共有の場合、意向が異なる場合がある。
・土地と建物の名義は同一か否か。
→土地と建物の名義が同一でない場合は、
建物所有者は借地人となる。
→底地人と借地人のどちらへの提案かを
確認する必要がある。
・土地取得原因と年数。
→取得原因は相続？売買？
・建物築年数、構造、延床面積。
→新耐震基準に合致しているか？
建築基準法施行令の改正によって新しい耐震基準（いわゆる新耐震基準）が施行されたのは、1981年（昭和56年）6月1日のことで、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されているかどうかを確認しましょう。
アスベスト使用の可能性などリフォームや解体検討時に必要な情報となる。
石綿（アスベスト）および石綿製品は、2006年（平成18年）9月1日より製造、輸入、譲渡、提供、使用が禁止されました。使用禁止前の鉄骨造建物にはアスベスト利用の可能性が高い。
・隣接地の所有者も調べておきましょう。
→当初は聞いていなかったが調べてみたら隣地も依頼主が所有しているケースはよくある。
また、反対のケースもあり所有しると聞いていたが他人地であったというケースもある。
ハザードマップの確認
災害リスクは事業を検討の際には一つの重要な要素です。特に、震災や台風による多大なる被害は無視できない状況です。
テーマとしてハザードマップを取り上げた理由は、利活用メニューとして介護施設や保育所を検討するケースが多いのですが、ハザードマップで危険区域にある不動産においては、運営事業者側が出店拒否するのが当然という状況だからです。
場合によっては、抑々論ということで却下されてしまいますし、そんなことも知らないのかと言われる状況は回避しておきたいので、ご紹介しました。
↓国土交通省が運営するサイト↓
まとめ
１．現地実査で資料にない情報を入手する。
２．ネットよりも役所に直接ヒアリング。
３．災害リスクも忘れずに。
以上
